Στις προκλήσεις που θα πρέπει άμεσα να βρεθεί άμεση λύση προκειμένου να διατηρηθεί το θετικό κλίμα που υπάρχει γενικότερα στην αγορά ακινήτων και ταυτόχρονα να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό ζήτημα στη χώρα μας, χωρίς να διαταραχθούν ισορροπίες, δίνουν έμφαση πρόεδροι οργανώσεων και συνδέσμων της αγοράς με μακρά εμπειρία σε ζητήματα κτηματαγοράς.
Συγκεκριμένα, σε συνέδριο που διοργανώθηκε από τον Σύλλογο Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής και την εταιρεία FMW Financial Media Way, επισημάνθηκαν οι τελευταίες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων, οι προοπτικές αγοράς ακινήτων και οι ξένες αγορές, η χρήση των νέων τεχνολογιών και τα διάφορα χρηματοπιστωτικά προϊόντα.
Ειδικότερα, οι φορείς της αγοράς ανέφεραν:
Λευτέρης Ποταμιάνος: Η αγορά ακινήτων βρίσκεται ακόμα σε άνοδο αν και με επιβραδυντικούς ρυθμούς αύξησης των τιμών
Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος, επισήμανε ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται αυτή τη στιγμή ακόμα σε άνοδο αν και με επιβραδυντικούς ρυθμούς αύξησης των τιμών. «Είμαστε ήδη σε μονοψήφιο ποσοστό αύξησης και αυτό είναι φυσιολογικό μετά από τη συνεχιζόμενη απότομη άνοδο των τιμών ενοικίασης αλλά και αγοράς των τελευταίων ετών», πρόσθεσε ο ίδιος.
Μιλώντας για τη στεγαστική κρίση εκτίμησε ότι εμφανίζεται ως το αποτέλεσμα της ανόδου αυτής, κυρίως βέβαια για τις τιμές μίσθωσης που δύσκολα ανταποκρίνεται ο μέσος Έλληνας δεδομένου του αναλογικά «μικρού» εισοδήματος του.
«Σε αυτό το σημείο, η κατεύθυνση θα πρέπει να είναι βοηθητική και όχι παρεμβατική. Η προσεκτική διαχείριση και η μελέτη των όρων και των διαδικασιών που λειτουργεί μια τόσο ευαίσθητη αλλά και δύσκολη αγορά όπως είναι η αγορά ακινήτων είναι απαράβατος κανόνας κάθε προσπάθειας του κεντρικού κράτους. Αν εστιάσει κανείς στα μέτρα που ανακοινώθηκαν για την αλλαγή της εικόνας στην ελληνική κτηματαγορά μάλλον θα μπερδευτεί λίγο και θα διακρίνει μια σχετικά περισσότερο διερευνητική αντιμετώπιση του θέματος και λιγότερο μια προσεκτική μελετημένη κίνηση ενεργειών», επισήμανε.
«Για εμάς τους ανθρώπους της αγοράς ακινήτων που γνωρίζουμε βαθιά τις παθογένειες του συστήματος οι ενέργειες που υιοθετούνται μας δημιουργούν ερωτηματικά κατά πόσον μελετάται αυτή όσο θα έπρεπε. Η φοροαπαλλαγή των ιδιοκτητών κλειστών ακινήτων σωστό μέτρο αλλά αμφίβολο πόσα ακίνητα θα διοχετευτούν καθόσον είναι πασιφανές ότι τα περισσότερα κλειστά ακίνητα βρίσκονται στα χέρια λίγων ιδιοκτητών όπως είναι Ιδρύματα, κληροδοτήματα, δημόσιοι οργανισμοί, Τράπεζες και Funds διαχείρισης δανείων», ανέφερε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής.
Το «κλείσιμο» τριών δημοτικών διαμερισμάτων μάλλον διερευνητικό μέτρο θα το χαρακτήριζε κανείς και αμφίβολο στο κατά πόσον θα πετύχει να διαθέσει περισσότερα ακίνητα στις συγκεκριμένες τοπικές αγορές και αντιθέτως, δημιουργεί θέματα κλειστού ανταγωνισμού.
Αναφερόμενος στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» ως συνέχεια του «Σπίτι μου 1», επισήμανε ότι είναι βοηθητικό για την αγορά ακινήτων από ανθρώπους που έχουν βγει τελείως από αυτή την ιδέα γιατί πιθανώς να μην μπορούν να δανειοδοτηθούν από το τραπεζικό σύστημα. Είναι όμως προβληματικό, όπως αποδείχτηκε και το Σπίτι μου 1, καθότι αύξησε τις αξίες ακινήτων στην πιο ευαίσθητη κατηγορία αυτή των οικιστικών ακινήτων με αποτέλεσμα τη σοβαρή στρέβλωση, την εξάλειψη του όποιου επιτοκιακού οφέλους του προγράμματος στη διάρκεια των ετών από την άνοδο της τιμής του ακινήτου που αγοράζεται τη δεδομένη στιγμή λόγω αυξημένης ζήτησης, αλλά και το κυριότερο από όλα, την απορρόφηση και άλλων ακινήτων από το ήδη προβληματικό απόθεμα.
«Χρειάζεται προσεκτική μελέτη της αγοράς πώς κινείται και όχι πρόχειρες διαπιστώσεις, συζήτηση με όλους τους φορείς που την απαρτίζουν για να υπάρχει συνολική αποτίμηση, γρήγορη επιτέλους διαδικασία μεταβιβάσεων αλλά και κεντρικός συντονισμός μιας αγοράς που στηρίζει σοβαρά την ελληνική οικονομία», είπε ο κος Ποταμιάνος.
Δημήτριος Καψιμάλης: Έκκληση να βρεθεί λύση ώστε κτίρια που κτίζονται ή κτίστηκαν με νόμιμες Οικοδομικές Άδειες να μην θεωρούνται αυθαίρετα
Σε σειρά προκλήσεων που αντιμετωπίζει ο χώρος της ανάπτυξης ακινήτων στην χώρα μας αναφέρθηκε ο πρόεδρος Ένωσης Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος, Δημήτρης Καψιμάλης. Όπως επισήμανε, η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων το 2020 είχε ως συνέπεια την ταχύτατη ανάκαμψη, παρά την πανδημία, της ατμομηχανής της οικονομίας που είναι η οικοδομική δραστηριότητα. Η χώρα έζησε τρία χρόνια ανάκαμψης του real estate με θετικές συνέπειες σε 160 κλάδους εμπλεκομένους με την ανέγερση νέων κτιρίων και με την ανεργία να μειώνεται και κάτω του 10%.
Ο κ. Καψιμάλης έδωσε μεγάλη έμφαση στα ζητήματα που έχει δημιουργήσει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣΤΕ) για τον νέο οικοδομικό κανονισμό (ΝΟΚ) που θέτει υπό αμφισβήτηση τη νομιμότητα του ΝΟΚ ως προς τα ύψη των κτηρίων. τονίζοντας ότι θα πρέπει να βρεθεί οπωσδήποτε μια λύση (η υπόθεση έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας).
Όπως επισήμανε, από το τέλος του 2023 δεκάδες προσφυγές στο ΣΤΕ και στα εφετεία αναστέλουν την νόμιμη ανέγερση κτηρίων ή ακυρώνουν άδειες οικοδομής αν και ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός που εφαρμόζεται στη χώρα από το 2012 δίνει κίνητρα για κτίρια με μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα (φωτοβολταϊκά , αντλίες θερμότητας, θερμοπροσόψεις, γεωθερμία κ.λ.π.) μειωμένης κάλυψης έως και κατά 50%, της προηγούμενης ισχύουσας κατά ΓΟΚ μεγαλύτερες αποστάσεις μεταξύ των κτηρίων, περισσότερο πράσινο στο οικόπεδο ακόμη και εισφορά γης υπέρ των δήμων.
«Σήμερα ζούμε μια κατάσταση μηδενικής ζήτησης για επένδυση σε νεόδμητα ακίνητα με τον φόβο χιλιάδων επενδυτών μήπως το ακίνητο τους κριθεί αυθαίρετο, την ανησυχία χιλιάδων ξένων επενδυτών ότι τους ενέπαιξαν μεσίτες, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, να αγοράσουν νεόδμητο ακίνητο με πρόβλημα νομιμότητας», ανέφερε ο κ.Καψιμάλης. «Χιλιάδες εργολαβικά συμβόλαια αντιπαροχής δεν εκτελούνται από το φόβο ακύρωσης νόμιμα εκδοθείσας ‘Αδειας Οικοδομής και σε χιλιάδες κτίρια που ανεγείρονται οι τεχνικές εταιρίες, οι οικοπεδουχοι και οι αγοραστές ζουν με την αβεβαιότητα της νόμιμης ή αυθαίρετης οικοδομής που έχουν όμως ανεγερθεί με νόμιμη Οικοδομική ‘Αδεια», πρόσθεσε.
Η κατάργηση των κινήτρων του ΝΟΚ σημαίνει λιγότερα τετραγωνικά μέτρα στα υπό ανέγερση κτήρια άρα μεγαλύτερο κόστος ανά τ.μ. στο οικόπεδο, που έχει ως συνέπεια ακριβότερο ακίνητο, υψηλοτέρα ενοίκια με ό,τι αυτό σημαίνει για την κοινωνία. Οι κερδισμένοι από αυτή την άνοδο στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων ή την έλλειψη προσφοράς, όπως ανέφερε ο κ.Καψιμάλης είναι όσοι έχουν παλαιότερα ακίνητα (funds, τράπεζες και όσοι κτίζουν με ειδικό καθεστώς που δεν προσβάλλεται σ’ αυτούς ο ΝΟΚ).
Εάν δεν βρεθεί λύση θα οδηγηθούμε σε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας και επιστροφή της οικονομίας σε χαλεπούς καιρούς, ανέφερε, κάνοντας έκκληση στον πρωθυπουργό να βρεθεί λύση ώστε κτίρια που κτίζονται ή κτίστηκαν με νόμιμες Οικοδομικές Άδειες να μην θεωρούνται αυθαίρετα. Επίσης, να ισχυροποιηθεί νομοθετικά ο ΝΟΚ και οι υπό έκδοση οικοδομικές άδειες βάσει της τροπολογίας του ΥΠΕΝ με ενεργειακά και περιβαλλοντολογικά κίνητρα για το συμφέρον του πολίτη και της εθνικής οικονομίας γενικότερα
Στράτος Παραδιάς: Όχι «αχρειάστοι κόφτες» στα μέτρα που ανακοινώθηκαν
Αναφερόμενος στις προκλήσεις της στεγαστικού ζητήματος και την επικείμενη νομοθετική υιοθέτηση της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς επισήμανε ότι οι εξαγγελίες του πρωθυπουργού έθεταν ως προτεραιότητα την επίλυση ενός κοινωνικού προβλήματος, χωρίς προϋποθέσεις και αποκλεισμούς.
Γι΄αυτό και δεν πρέπει σε καμιά περίπτωση να εμφιλοχωρήσουν «αχρειάστοι κόφτες» δημοσιονομικής λογικής, που θα υπονομεύσουν την εμβέλεια της εφαρμογής και της αποτελεσματικότητας της ρύθμισης αυτής, η οποία θα δώσει λύση στο πρόβλημα αν νομοθετηθεί με θετική προσέγγιση.
Ειδικότερα ο κ, Παραδιάς επισήμανε μεταξύ άλλων, σε συνέχεια και σχετικής επιστολής που έχει στείλει στην ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών:
- Ως κενά πρέπει να θεωρηθούν όσα διαμερίσματα δεν νοικιάστηκαν από την 1.1.2023 και μετά. Το διάστημα των 20 και πλέον μηνών είναι και υπεραρκετό, αλλά και ευκολότατα διαπιστώσιμη η συνδρομή του. Η τριετία είναι υπερβολικά μεγάλο χρονικό διάστημα που θα αποκλείσει από την αγορά χωρίς λόγο πάμπολλα σπίτια, και μάλιστα κυρίως τα νεότερης χρονολογίας κατασκευής.
- Δεν έχει οποιαδήποτε λογική για τα σπίτια της βραχυχρόνιας μίσθωσης να ισχύσει ως προϋπόθεση η συμπλήρωση τριετούς παραμονής τους σε αυτήν, για να δικαιούνται τη φορολογική απαλλαγή. Πρώτον διότι κάποιος που θέλει να φύγει αμέσως από τη βραχυχρόνια δεν υπάρχει λόγος να πρέπει να περιμένει να συμπληρωθεί τριετία, αντί να βγάλει αμέσως το (ανακαινισμένο) σπίτι του στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, που το έχει άμεση ανάγκη. Δεύτερον διότι με την προυπόθεση αυτή αποκλείονται αυτομάτως και πάλι χωρίς λόγο, όλα τα σπίτια που μπήκαν στη βραχυχρόνια το 2023 και το 2024, γιατί δεν θα έχουν συμπληρώσει τριετία μέχρι την ημέρα λήξης του μέτρου (31.12.2025). Άλλωστε, αναφέρει ο κ.Παραδίας, ο πρωθυπουργός μίλησε για άμεση και χωρίς προϋποθέσεις μετάβαση στην μακροχρόνια μίσθωση.
- Πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ ήταν να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή όλες οι διαθέσιμες κενές κατοικίες, σε όποιον και αν ανήκουν. Η εξαίρεση όσων ανήκουν σε νομικά πρόσωπα περιορίζει την εμβέλεια του μέτρου χωρίς αποχρώντα λόγο. Σε κάθε πάντως περίπτωση, είναι παράλογη η εξαίρεση των πολλών χιλιάδων κατοικιών που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, όπως είναι τα κάθε είδους φιλανθρωπικά, εκκλησιαστικά και άλλα ιδρύματα, τα κληροδοτήματα, νοσοκομεία, γηροκομεία, ορφανοτροφεία, άσυλα, πανεπιστήμια, σωματεία, δήμοι κλπ. αρκετά από τα οποία είναι από ετών μέλη της οργάνωσής μας. Η φοροαπαλλαγή (του 22%) θα δώσει κίνητρο στις διοικήσεις τους να αποφασίσουν την αξιοποίηση κάθε κενής κατοικίας και την εκμίσθωσή της, επ΄ωφελεία και των ν.π. αλλά και της αγοράς της μακροχρόνιας μίσθωσης.
- Παραμένει πάγιο το αίτημα των εκμισθωτών όλης της χώρας, η εκλογίκευση των παράλογων φορολογικών συντελεστών της κλίμακας των ενοικίων, και ιδιαίτερα των συντελεστών 35% και 45%.